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Comment réaliser un état des lieux conforme à la législation ?

Au début et la fin de la location d’un logement, chaque propriétaire doit réaliser une visite approfondie du logement loué, on appelle cette visite l’état des lieux. A l’entrée du locataire, cela permet de constater dans quel état le logement est mis à disposition du locataire. Cet état des lieux d’entrée permettra de comparer l’état du bien à la sortie du locataire, et ainsi de facturer d’éventuelles dégradations au locataire indélicat.

Quelles sont les dispositions prévues par la loi ?

La réalisation d’un état des lieux pour un local à usage d’habitation principale est encadré légalement par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ce décret fixe les mentions obligatoires, telles que les noms et prénoms des parties, l’adresse du logement, la date de réalisation de l’état des lieux, les relevés des compteurs d’énergie… Il précise également que les états des lieux d’entrée et de sortie doivent pouvoir être comparés facilement : pour cela, favorisez des modèles d’état des lieux prévoyant une case pour l’état d’entrée et une pour l’état de sortie.

Le décret prévoit que l’état des lieux indique que celui-ci doit être fait sur un support durable, sur support papier ou électronique. Si vous optez pour cette dernière option, veillez à utiliser un moyen de signature suffisamment fiable pour ne pas risquer une remise en question de la véracité de l’état des lieux par l’une ou l’autre des parties.

Le décret impose désormais clairement l’obligation de prise en compte de la vétusté, sans pour autant fournir de grille légale.

Quels risques en cas d’absence d’état des lieux ?

L’absence d’état des lieux peut avoir des conséquences très dommageables. Selon qu’il s’agit de l’état des lieux d’entrée ou de l’état des lieux de sortie, les conséquences sont différentes pour le propriétaire ou le locataire. Dans tous les cas, celui qui refuse d’établir un état des lieux s’expose à en assumer les conséquences.

Absence d’état des lieux d’entrée

Le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état. Par conséquent, si ce n’est pas le cas et qu’il ne peut pas prouver que les dégradations étaient pré-existantes à son entrée dans les lieux (photos prise par un huissier par exemple), il devra procéder aux réparations lors de sa sortie du logement. A noter que même en l’absence d’état des lieux d’entrée, les travaux à la charge du bailleur de par leur nature et les travaux dus à la vétusté ne pourront pas être imputés au locataire.

Absence d’état des lieux de sortie

Si au départ du locataire, aucun état des lieux n’est réaliser et que des dégradations non stipulées sur l’état des lieux d’entrée sont constatées, le locataire sera considéré comme responsable des dégradations, sauf à ce qu’il puisse apporter le preuve du contraire. En cas de refus d’établissement d’un état des lieux de sortie par le propriétaire, pour éviter d’être mis en cause injustement, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser l’état des lieux. Si celui-ci refuse malgré tout ce sera à lui de prouver que les éventuelles dégradations sont du fait du locataire.

Réaliser un état des lieux est donc très important, il permet des déterminer les responsabilités de chacun dans les travaux à réaliser dans un logement. En cas de refus du propriétaire ou du locataire de participer à un état des lieux contradictoire, il est possible de faire intervenir un huissier de justice. Cette solution est préférable à l’absence d’état des lieux. Le coût de la prestation de l’huissier sera supporté pour moitié par chaque partie. En cas d’absence d’entente, sur les responsabilités, chaque partie peut saisir la commission départementale de conciliation.